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Las Cláusulas Abusivas en Contratos de Préstamo Hipotecario
La contratación de préstamos con garantía hipotecaria ha sido un campo fértil para la litigiosidad en España durante las últimas décadas. La naturaleza de estos contratos, caracterizados por ser contratos de adhesión donde el consumidor tiene un margen de negociación prácticamente nulo, ha llevado a la inclusión de estipulaciones que, con el tiempo, han sido declaradas abusivas por los tribunales. La protección del consumidor, como parte débil del contrato, se ha convertido en el eje central de la doctrina jurisprudencial y de las reformas legislativas en la materia.
Marco Jurídico General de Protección
El ordenamiento jurídico español, en sintonía con la normativa europea, establece un robusto sistema de protección frente a las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes.
El concepto fundamental se encuentra en el Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas. del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU). Este precepto define una cláusula abusiva como toda estipulación no negociada individualmente que causa un perjuicio al consumidor y un desequilibrio contractual. Es importante destacar que la carga de la prueba de que una cláusula ha sido negociada individualmente recae sobre el empresario.
La consecuencia directa de la declaración de abusividad es la nulidad de pleno derecho de la cláusula, la cual se tendrá por no puesta, tal y como establece el Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato.. El contrato, no obstante, seguirá siendo válido y obligatorio para las partes siempre que pueda subsistir sin la cláusula declarada nula.
A continuación, se analizan algunas de las cláusulas que con mayor frecuencia han sido objeto de controversia judicial.
1.- Cláusula de Gastos de Formalización de la Hipoteca
Una de las prácticas más extendidas por las entidades financieras consistía en imponer al prestatario la totalidad de los gastos derivados de la preparación, formalización e inscripción del préstamo hipotecario. Esta práctica se ha considerado abusiva por generar un claro desequilibrio, ya que el principal interesado en la constitución de la garantía hipotecaria es el prestamista.
Fundamento Legal: La base para su nulidad se encuentra en el Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato., que en su apartado 3.a) considera abusiva “La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)”.
Análisis Jurisprudencial: La jurisprudencia ha sido clave para determinar el reparto de estos gastos. La Sentencia 551/2018 de la Audiencia Provincial de Gerona/Girona y la Sentencia 467/2018 de la Audiencia Provincial de Gerona/Girona analizan esta cuestión en profundidad. En ellas se razona que, si bien el consumidor se beneficia del préstamo, la entidad financiera es la principal interesada en la inscripción de la hipoteca, pues así obtiene un título ejecutivo y constituye la garantía real.
Ambas resoluciones concluyen que no puede atribuirse la totalidad de los gastos al consumidor y establecen un reparto equitativo:
- Gastos de Notaría: Se considera que ambas partes tienen interés en la formalización de la escritura pública. El consumidor, para obtener la financiación, y la entidad, para constituir la garantía. Por ello, la jurisprudencia se inclina por un reparto por mitad de los costes de la matriz de la escritura. Las copias, por su parte, deben ser abonadas por quien las solicita.
- Gastos de Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca beneficia de forma principal y directa al prestamista, al ser un requisito constitutivo del derecho real de garantía. Por tanto, este gasto debe ser asumido íntegramente por la entidad financiera.
- Gastos de Gestoría: Si la gestoría fue impuesta por la entidad financiera y actuó en interés de ambas partes (tramitando la inscripción y liquidando impuestos), sus honorarios deben ser repartidos por mitad.
- Gastos de Tasación: Aunque el prestatario debe justificar la suficiencia de la garantía, la tasación también beneficia al prestamista para cumplir con la normativa del mercado hipotecario. Por ello, se ha considerado equitativo un reparto por mitad.
Esta cláusula permitía a la entidad financiera resolver el contrato y exigir la devolución total del capital pendiente por el impago de una sola cuota, incluso si el incumplimiento era mínimo en comparación con la duración y cuantía total del préstamo.
Fundamento Legal: Su abusividad se fundamenta en el Artículo 85. Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario., que considera nulas las cláusulas que autoricen al empresario a resolver anticipadamente un contrato de duración determinada si al consumidor no se le reconoce la misma facultad, o que no modulen la gravedad del incumplimiento.
La Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria., a través de la Ley 5/2019, introdujo el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, que establece unos requisitos imperativos y mucho más estrictos para el vencimiento anticipado en préstamos sobre vivienda habitual: el impago debe alcanzar, como mínimo, el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales durante la primera mitad de la vida del préstamo, o el 7% o 15 cuotas en la segunda mitad.
Análisis Jurisprudencial: La Sentencia 551/2018 de la Audiencia Provincial de Gerona/Girona declara nula una cláusula de este tipo por no modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente. Se considera que una cláusula que permite la resolución por el incumplimiento de un solo plazo es desproporcionada y, por tanto, abusiva.
3.- Cláusula de Intereses de Demora
Estas cláusulas establecían un tipo de interés muy elevado para el caso de impago de las cuotas, que a menudo se aplicaba sobre la totalidad del capital pendiente y no solo sobre la parte vencida.
Fundamento Legal: Se consideran abusivas con base en el Artículo 85. Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario., en su apartado 6, que prohíbe “la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones”.
La reforma introducida por la Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria. en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria ha zanjado la discusión para los préstamos sobre vivienda habitual, estableciendo un límite claro: el interés de demora será el interés remuneratorio pactado más tres puntos porcentuales.
4.-Cláusulas Suelo
Las cláusulas suelo fijaban un tipo de interés mínimo que el consumidor debía pagar, impidiendo que se beneficiara de las bajadas del tipo de referencia (generalmente el Euríbor) por debajo de ese umbral.
Fundamento Legal: Su nulidad no deriva de su ilicitud intrínseca, sino de la falta de transparencia en su comercialización. Se vulneran los principios generales del Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas., al no haberse proporcionado al consumidor información clara y comprensible que le permitiera entender la carga económica y jurídica real del contrato. El Real Decreto-ley de medidas de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo define estas cláusulas y estableció un mecanismo extrajudicial para su reclamación.
Análisis Jurisprudencial: La Sentencia 467/2018 de la Audiencia Provincial de Gerona/Girona reitera la doctrina del Tribunal Supremo, señalando que la cláusula es nula cuando no se ha informado al consumidor de manera clara sobre su existencia y trascendencia, creando la falsa apariencia de que se contrataba un préstamo a interés variable puro. La falta de transparencia impide que el consumidor tome una decisión informada, viciando su consentimiento.
Conclusión
La protección de los consumidores en el ámbito de la contratación hipotecaria ha experimentado una evolución significativa, impulsada por una jurisprudencia proactiva que ha sabido aplicar los principios del derecho de consumo para corregir los desequilibrios inherentes a estos contratos. La declaración de nulidad de cláusulas como las de gastos, vencimiento anticipado, intereses de demora o suelo ha supuesto un avance fundamental para garantizar la equidad y la transparencia en el mercado financiero, obligando a las entidades a adaptar sus prácticas a un marco legal y jurisprudencial cada vez más exigente y protector con el consumidor.
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